“법인 명의로 부동산을 사면 세금이 확 뛴다는데 진짜일까?”
많은 대표님들이 이 질문부터 던지세요. 실제로 법인 부동산 취득세는 개인과는 다른 세율, 조건, 규제가 적용돼요. 같은 집을 사도 세금이 몇 배 더 나올 수 있다는 말, 그냥 하는 얘기가 아니에요.
특히 최근 몇 년 사이 세법이 바뀌면서 법인에 대한 부동산 취득세 중과 규정이 강화됐어요. 단순히 부동산을 ‘사업자 명의’로 샀다는 이유로 중과세가 적용될 수도 있어요.
이 글에서는 법인이 부동산을 살 때의 세금 구조를 알기 쉽게 설명하고, 법인 부동산 취득세를 줄일 수 있는 팁도 함께 소개할게요.
법인이 부동산을 취득하면 뭐가 다를까?
개인이 집을 사는 것과 달리, 법인이 부동산을 취득할 때는 용도와 종류, 법인 형태에 따라 세금이 달라져요.
예를 들어 개인이 아파트를 사면 1~3% 정도의 취득세가 나와요. 하지만 법인이 같은 아파트를 사면 '단순 투자 목적'으로 간주되어 12%까지 취득세가 중과될 수 있어요.
또한, 개인은 1세대 1주택 비과세 규정 같은 혜택이 있지만, 법인은 그런 혜택이 아예 없어요. 세금 감면보다 규제가 훨씬 많다고 보면 돼요.
이처럼 법인 부동산 취득세는 사는 목적이 '임대용'인지 '투자용'인지, 또 주거용인지 상업용인지에 따라 전혀 다른 세금이 부과돼요.
법인 부동산 취득세 기본 세율은?
가장 기본적인 법인 부동산 취득세 세율부터 볼게요. 이는 부동산의 종류에 따라 차이가 있어요.
법인 취득세 기본 세율 요약
| 부동산 종류 | 기본 세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 토지 | 4.6% | 지방교육세 포함 |
| 상가·사무실 | 4.6% | 신축/중고 동일 |
| 주택 | 4.6% 또는 12% | 중과세 대상 여부에 따라 |
이 표처럼 대부분의 경우 법인은 4.6%의 취득세를 내지만, 주택에 한해 중과 규정이 적용되면 12%까지 올라갈 수 있어요. 그래서 ‘어떤 부동산을’ ‘왜 사는가’가 핵심이에요.
중과세가 적용되는 상황은?
법인이 부동산을 살 때 가장 무서운 부분이 바로 이 ‘중과세’예요. 같은 가격의 부동산이라도 4.6%냐, 12%냐는 천지 차이예요.
법인 부동산 취득세 중과는 ‘주택’을 취득할 때 특정 조건을 만족하면 자동으로 적용돼요. 이유는 간단해요. 법인의 투기성 주택 매입을 억제하려는 정부의 의도 때문이죠.
2020년 8월 이후, 주택을 법인 명의로 취득하면 다음과 같은 조건에서 취득세가 12%로 중과돼요.
- 주택 취득일 기준으로 전국 어디든 법인 명의 주택 보유
- 수익형 부동산으로 활용되지 않음 (예: 사택, 명의만 법인인 경우)
- 비사업용 주택에 해당
또한, 아파트, 빌라, 다세대주택 등 ‘주거용 부동산’이 모두 포함되기 때문에 법인이라고 방심할 수 없어요.
만약 부동산을 법인 명의로 사려 한다면, 해당 부동산이 중과세 적용 대상인지 반드시 사전에 체크하는 게 필수예요!
법인이 절세할 수 있는 조건은?
그렇다면 법인 부동산 취득세를 줄일 수 있는 방법은 없을까요? 절세가 불가능한 건 아니에요. 다만 조건이 조금 까다로워요.
① 사업용 부동산 취득: 법인이 실질적으로 사업에 활용하는 사무실, 공장, 상가 등은 중과세 대상이 아니에요. 일반세율 4.6%만 적용돼요.
② 신설 법인 등록 직후 주택 구입: 법인이 처음 설립됐고, 주택이 첫 취득 건이라면 중과세를 피할 수 있어요. 하지만 이후 추가 매입은 중과세가 적용돼요.
③ 임대사업자 등록: 일정 조건을 만족하면 일부 지자체에서 취득세 감면 혜택을 제공하기도 해요. 다만 실질적 임대사업이 인정돼야 해요.
부동산을 법인 명의로 취득하기 전에 꼭 세금 구조를 확인해 보세요.
잘못하면 절세가 아니라 '세금 폭탄'이 될 수 있어요!
법인 절세 조건 비교 표
| 절세 유형 | 세율 적용 | 비고 |
|---|---|---|
| 사업용 부동산 | 4.6% | 상가, 사무실, 창고 등 |
| 신설 법인 첫 주택 | 4.6% | 추가 취득 시 12% |
| 임대사업자 등록 | 지자체별 상이 | 감면 가능 (사전 문의 필수) |
이처럼 법인 부동산 취득세도 목적과 사전 준비에 따라 충분히 줄일 수 있어요. 맹목적으로 법인 명의로 구입하기보다는, 절세 전략을 세운 후 실행하는 게 핵심이에요.
주의해야 할 실수와 함정
법인이 부동산을 살 때 가장 많이 하는 실수가 ‘개인처럼 생각하는 것’이에요. 법인으로 사면 감가상각도 가능하고, 절세가 된다고 생각하지만 현실은 정반대일 수도 있어요.
가장 위험한 건 주택을 단기 매매 목적으로 법인 명의로 매입하는 것이에요. 취득세 중과는 물론, 종합부동산세, 양도소득세까지 중과세가 적용될 수 있거든요.
또 법인이 실제 사업용이 아닌 ‘명의용’으로 주택을 소유하는 경우도 세무조사 대상이 될 수 있어요. 실사용 여부에 따라 세무 리스크가 높아지는 거죠.
결국 법인 부동산 취득세는 단순히 세금 계산의 문제가 아니라, 전체적인 자금계획과 세무 전략 안에서 접근해야 안전하고 현명한 투자가 될 수 있어요.
FAQ
Q1. 법인이 부동산을 사면 무조건 12% 세금이 나오나요?
A1. 아니에요. 주택 중과 조건에 해당할 때만 12%고, 일반 상가는 4.6%예요.
Q2. 아파트를 임대 목적이면 중과세 면제인가요?
A2. 아닙니다. 임대업 등록 없이 단순 임대는 여전히 중과세 대상이에요.
Q3. 취득세 외에 등록세도 따로 있나요?
A3. 지금은 취득세 안에 등록세가 포함되어 있어요. 따로 나누지 않아요.
Q4. 감면 받으려면 어디서 신청하나요?
A4. 지방자치단체 세무과나 위택스를 통해 직접 신청해야 해요.
Q5. 신설 법인은 무조건 감면 대상인가요?
A5. 첫 취득 건만 해당돼요. 이후엔 다른 법인과 동일하게 중과돼요.
Q6. 토지는 중과세가 없나요?
A6. 현재는 토지에 대해선 중과세 없이 4.6%가 일반이에요.
Q7. 법인세와 취득세는 전혀 다른 세금인가요?
A7. 맞아요. 법인세는 수익에 대한 세금이고, 취득세는 자산 취득에 대한 세금이에요.
Q8. 개인보다 법인이 무조건 불리한가요?
A8. 경우에 따라 달라요. 법인은 세금 공제나 감가상각, 리스 활용이 가능하니 전략에 따라 유리할 수 있어요.
